[2022葡萄牙移民]葡萄牙房产现状分析

葡萄牙现有人口约1060万，国土面积9.2万平方公里。随着1986年加入欧盟，葡城镇化和现代化步伐加快，加之政局稳定，自然环境优美，气候宜人，地产价格相对便宜，外国直接投资表现强劲，在葡置业增多。90年代开始，住宅单位建设加快。1998年和2004年，葡萄牙分别承办了世博会和欧洲足球杯，政府集中资金投资了许多基础建设，期间地产行业受惠呈现了地产经纪畅旺。但相对于其他欧盟成员国，由于政府保守的政策，葡萄牙房产价格涨幅相当平稳，甚至有被低估。然而2010年葡发生债务危机后，欧洲地产行业整体一路下滑，也因此至今仍有很多投资者对于葡国地产行业持有一个问号。

但其实，相比欧洲大多数国家房产的大起大落，葡萄牙房产即使在债务危机之际，也没有经历暴涨暴跌的情形，没有出现过投资泡沫，适合稳健型、发展型投资。

住宅地产市场

从住宅类别看，主要有旧房翻新、公寓、别墅、廉租房和度假房等。从住宅供应情况看，2002年是高峰期，完工12.5万套，2009年回落到6万套，2010年初开始，由于受债务危机的影响，更降到5万套。从需求来看，葡萄牙国土面积较小，核心房产投资城市屈指可数，鉴于空置的房产日渐有限，新房供应量又少，加之葡萄牙没有拆迁法，推崇以旧养旧，房子不会推到重建，而只是内部翻新，特别是城市老城区地块，买一套少一套的稀缺房源，奠定房价上扬的基础。

以2010年为例，新完工住宅3.19万套，其中，旧房改造7千套，占22%。与欧洲其他城市一样，里斯本老城区也保留大量的旧建筑，旧房占比非常高。

目前，里斯本有5.5万栋住宅，其中，有1.2万栋需要重修，预计投入资金80亿欧元，劳动力成本占到了总投人的60%。葡对旧式建筑改造制定了特殊政策及配套的支持计划，比如，在融资和税收政策方面的优惠。葡规定在保留外观的前提下，可对内部作任何改造，但要确保古建筑升级及安全。

商业地产市场

90年代以来，商业地产在整个地产市场中占了重要地位。由于里斯本中心商圈氛围不及欧洲其他大都市，市民对大型购物中心非常渴望。此类项目回报率高，其建筑具有国际水准，并屡获设计大奖，由此也吸引了欧洲投资者。

写字楼市场

葡萄牙的写字楼主要围绕里斯本及周边的市场，其供应量为440万平米。在过去的20年里，里斯本大区的写字楼供应量的增长仅为2% 至3%之间，作为葡萄牙的经济中心区域，历年来大量的企业总部纷纷进入里斯本CBD中央商务区和世博新兴金融区，空置率长期保持在较低水平从租金水平看，里斯本写字楼租金为每平米18.5欧元，居于欧洲中上水平。

工业地产市场

与地产其他版块和欧洲国家相比，葡过去工业地产的专业性和透明度不是很高。但目前在建项目的品质较高，以求达到国际物流运营的标准。

大里斯本的工业和物流区分布在6个区域。葡政府的物流战略是在各机场，火车站，港口及与西班牙边境建立物流平台。大里斯本有工业和物流面积120万平方米，其中仓储和物流占70%。在过去的10年里，工业和物流地产租金平稳，保持在每年每平米50欧元，作为后起之秀，在欧洲也是较具竞争力的。

就目前的发展趋势来看，根据欧洲央行提供的资料，尽管北美和欧洲多数国家的房地产业陷入萧条，但是葡萄牙却是少数的几个房地产价格出现回升的国家之一。2012年，葡萄牙的高档房地产价格还在上涨，而巴黎和罗马的房产价格同期下降了4.5%到15%。

在欧元危机的大背景下，葡萄牙的房产市场可谓是独树一帜。而相比于历史的较高纪录，里斯本的房地产价格已经下降了10%，比金融危机前要便宜得多。在价格刚刚止跌回升之际，正是抄底抢购的较好时机。

在价格方面，目前在整个欧洲，葡萄牙属于房产价格十分低廉的国家，即使是里斯本较贵的地区，房价也只是西欧很多度假胜地的房价的三分之一。但葡萄牙居住环境受欢迎的程度，却是全欧国家中排名前几位的，目前很多欧洲人喜欢来葡萄牙进行房产投资，这已是不争的事实。

据阿尔加维的房产中介反馈，很多英国人愿意在葡萄牙置业定居，他们比较青睐100万欧元左右的别墅。而里斯本高档房产的买家主要是安哥拉人和巴西人，这些人主要因为石油和从事贸易致富，目前安哥拉人和巴西人占据了葡萄牙高档房产市场的30―40%。黄金移民计划推行后，预计会有越来越多的外国人投资葡国房产，例如中国人、巴西人、俄罗斯人，等等。

从经济规律来看，葡萄牙楼价再度大幅下滑的可能性已经不大。在整个欧洲房产市场陷入低谷时，葡萄牙房产仍然保持了强劲的发展势头，价格逆势上涨。一旦投资增多，必会迎来更大的发展机遇。在投资热潮下，预计随着移民新法案的实施以及当地房产供应量增加，葡萄牙房产投资可能将会给投资者带来可观的增值收入及租金收入，投资回报十分值得期待。

里斯本住宅投资风向标

对于购房移民投资者而言，选择一个保值增值，出租自住两相宜的投资标的是一个非常重要的移民环节。而人口持续增长无疑是房价稳定持续上扬、出租有力保障的一个硬指标，里斯本作为葡萄牙的首都和经济、贸易、航运中心，是葡萄牙人口较密集也是人口增长较快的地区，当之无愧地置业区域。

a. 里斯本老城核心区带租约酒店式公寓：

里斯本核心酒店式公寓都位于里斯本的核心商业区，是城市较好的位置，相当于上海的南京西路、淮海路，绝佳的地段保证出租率和收益率。该类房产房型及面积选择较多，一般50万欧元可以买到100平米左右的面积，并预期有一定的年回报率，同时给予房主每年10天左右预约的入住时间。

b. 里斯本老城中心核心区公寓

里斯本老城奉行以旧养旧，政府推行的改造政策是外部保留原始风貌，内部修缮为现代风格的尚品公寓，为住户提供品质生活。里斯本市区较小，核心区弹丸之地，精品房源更是买一套少一套。投资核心区房产保值、增值同时也是出租率的保障。

c. 里斯本市区学区房推荐

学区房价格相对核心区域更加亲民，该区域也是葡萄牙本地人喜欢选择购房居住的位置，所以周边配套完善、适合生活。该类房源也方便出租给学生及教职员工，租客质量也相对较好。

d.里斯本市贝伦区公寓推荐

贝伦区是葡萄牙首都里斯本的一个区。位于里斯本市核心区以西6公里，4月25日大桥以西2公里。该地名在葡萄牙语中的意思是耶稣的出生地伯利恒。该地区是里斯本世界文化遗产景点的聚居区，作为葡萄牙大航海的出航港口，该区域拥有大量一线河景公寓，前往周末度假圣地卡斯卡伊斯，只需10分钟车程。

e. 里斯本世博区公寓推荐

该区域由1998年世博会而建立，比邻特茹河，尽享一线特茹河美景。区域内基础设施、商业配套完善：达伽马购物中心、私立小学及中学、葡萄牙较大的连锁医院皆坐落于此。世博区整体繁华现代、生活便利，离老城区仅15分钟车程。大批跨国企业总部，如：微软、IBM、索尼、沃达丰等聚集于此，给此地高端公寓出租率予以保证。此地也是葡萄牙黄金居留计划推行以来，房价上升较快的区域。

f. 里斯本老城区使馆区公寓推荐

使馆区离里斯本核心区、老城区皆只有五分钟的车程，闹中取静，各国使馆林立。该区域的住户一般为使馆人员及家人，邻里质量较好。鉴于大批使馆工作人员子女的教育需求，该区域拥有不少优质的国际学校。该地区房产的建筑标准及室内装修标准非常高，房价也相对较高。

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