从古到今看英国购房出租投资那些事

      英国购房出租投资是一个很火爆的项目，以至于在都刮起了一阵狂潮，这种狂潮一直持续到了现在真的是令人很佩服，不得不说原来较痴迷于房产投资的国家原来是英国。
  英国房产        一、英国购房出租投资热的历史背景
      英国购房出租投资这一经济现象的起源与英国的政府公屋历史密不可分，可以说是由英国住房保障制度发展滋生而成的。

      英国的政府公屋（council houses）是地方政府兴建并以低廉的租金出租给贫困或低收入家庭的物业。这类型的廉租屋中，也有由非盈利的房屋机构提供并管理，因此被统称为社会廉租屋。

      19世纪英国工业化的进一步发展，导致大量农村人口涌入城市。英国城市大规模扩张：18世纪早期，城市人口约占英国总人口20―25%；而到了19世纪晚期，英国70%的人口都已经居住在城市中。英国是世界上首先个实现城镇化的国家。城市的居住问题也逐渐成为英国政府迫切需要解决的问题。其实英国的地方政府一直都有权兴建房屋。由于中央政府没有给予补贴，也没有特殊的优惠政策，因此在1919年之前，地方政府很少建房。

      1919年《房屋和城镇规划法案》的颁布可被视为英国政府公屋时代的开始。此法案规定，地方政府在房屋需求量大的地区兴建公屋会得到中央政府的大量补贴。这政策大大鼓励了地方政府兴建房屋。在1919年兴建的公屋不但质量高，而且社区设备齐全，居住环境也很好。然而，从1920到1930年间，由于资金开始短缺以及在兴建房屋数量上的追求，公屋的居住环境开始降低（主要表现是房屋越建越密集了），社区设施质量也不断下降。然而，在这个时期房屋本身的质量还是得到保障的。

      到了1930年，英国的公屋政策从之前的以解决房屋短缺为目标，逐步过渡到以改善房屋质量和居住条件为主。英国历史遗留下来大量城市贫民窟。1930年颁布的房屋法案鼓励地方政府大规模清理贫民窟。地方政府于是清拆了大批不适宜居住的房屋，并在原地兴建新房屋。这个时期兴建的政府公屋多为3-5层高的楼房，而且租金低廉，解决了众多低收入家庭的住房问题。

      二战的爆发终止了英国所有房屋的兴建。二战结束后，英国面临20世纪较严重的房屋短缺问题。数以万计的房屋被战火摧毁或严重破坏。

      据1945年的统计，英格兰和威尔士需要兴建约75万新屋才能满足人们当时的居住需要。执政的工党把房屋兴建计划定为他们的主要政治纲领，并且强调地方政府的投入而非依靠私人企业兴建房屋。

      为解燃眉之急，英国政府采取的应急措施是修葺被破坏房屋以及建造装配式临时房屋。装配式临时房屋是使用工厂制造出来的房屋部件迅速装配起的房屋。尽管这种临时房屋在社会中引起极大争议，但受到首相丘吉尔的大力支持。首先批简易房在二战后几周内就完成了。一套带两个睡房的简易房的装配及水电设施配置仅需40小时。

      大量简易房的迅速兴建仍未能解决整个国家的住房需求。英国人又开始尝试一种新的建筑形式：混凝土预制板。使用混凝土预制板造房极快捷，而且对建筑工人的技术要求很低。混凝土预制板与装配式临时房屋的方法相似，都是在工厂预先制造好部件，运到工地装配起来。不同的是，混凝土预制板建造的房屋寿命为60年，而装配式临时房屋的寿命预计仅为10年。

      二战后的十年间，英国兴建了大约150万套房屋。英国严重的房屋短缺问题终于得到基本解决。英国政府公屋的居住人数也随之大幅增长。1938年公屋居住人口占总人口数的10%；到了1961年，数目增至26%。

      二、购房出租投资的兴起以及对英国房地产市场的影响

      政府政策以及金融机制对个人购房出租投资的推动

      1988年颁布的“房屋法案”，废除了政府对房屋租金的管制。新的法规允许屋主自由设置与市场价格相当的房租，不再像以往那样由房租官员（Rent Officers）来审核通过房租的价格并设有上限。当时政府审核房租并给房租设有上限是为了保障租户的利益。英国在1915-1988年间实行房租管制。一战结束后英国出现房屋短缺和房租飞涨，政府推出房租管制以防止房东漫天要价。英国经历了几段房屋短缺历史时期，也经历过经济衰退期。政府对房屋租金的管制其实跟公屋租赁制一样，都是英国住房保障制度的组成部分，只是在不同时期的表现有所不同。

      法案还通过了“短期租赁保证”，即房屋租赁以6个月为较低限期。6个月租期满后，屋主有权不再续约。屋主无需给出不续约的理由，只需提前两个月通知租户搬离。这些规定的出台给房屋租赁行业和提供房屋按揭的银行极大的信心。有了这些政策，当屋主对租客不满意，六个月期满就可以要求租客迁离。屋主因此就有很大的选择自由度以及掌握了主动权；另外，当贷款者陷入财政困难，贷款银行可勒令他们要求租客迁离，然后售卖房屋抵债。贷款银行承担的风险也就大大减少了。因此，“短期租赁保证”大大推动了私有房屋租赁市场的发展。

      1996年，英国的银行开始推出专门的购房出租按揭（buy-to-let mortgage）。这种按揭推出之前，意欲购房出租投资的人只能向银行申请商业按揭。商业按揭要求贷款人付高额首期，而且贷款的利息也高。1996年推出的这些购房出租按揭则与自住房屋按揭的首期和利息都相近。购房出租按揭的推出进一步推动了英国购房出租投资热潮。

      过去的20年间，英国房价不断上涨（请看下图的英国房价和国民收入对比数据图），购房出租因此成为一种非常被看好的投资方式。事实也证明如此。几年前，英国各大传媒争相引用一份经济调查分析: 1996年购房出租投资，18年后的收益较高可达1400%。当然，这个数字基于很多因素。1400%这个数据来自那些懂得合理利用杠杆原理，使用银行贷款实现投资利益较大化的投资者的收益。较大化收益通常是在1996年以所购房屋价值的75%贷款购买房屋出租，一段时间后通过转贷款（re-mortgage）形式腾出资金，并以收租所得购入更多物业出租。 尽管不是每个1996年的投资者都有1400%的回报率，但总的来说，在1996年购买了房屋出租作为投资的人都获得丰厚的回报。如果当时是以现金购房投资，18年后的回报为407%。

      房地产投资在英国的过去20年被普遍认为胜于任何其他投资方式。 购房出租投资可以说是英国的全民现象，在英国曾经被公认为大多数投资者优选的投资手段。私人房屋出租有多种房屋来源，有些是遗产、有些是出于工作原因迁移而出租原住房、还有些是房屋达不到理想的出售价格而选择出租。

      英国议会数据显示1/3的议员有出租房屋的收入。以“购房出租投资”引人瞩目的著名政治人物莫过于前首相布莱尔了。其妻儿一直有从事购房出租生意，他俩名下的公司已拥有38套出租屋，估价为3千3百万英镑。2017年布莱尔加盟其家族“购房出租”产业，与妻子联名再建立一家“购房出租”公司来管理他们家族不断扩张的出租屋产业。

      到了2018年，英国政府又会推出哪些政策来完善的住房制度呢，这些制度又会怎样吸引英国购房出租投资呢？请持续关注洲际移民网。


洲际移民为您带来的英国移民相关知识，您有任何疑问都可以点击在线咨询、添加客服微信或者直接拨打顾问专线0755-83679979。

注：本文仅作为疑问解答参考，不涉及具体投资建议。由于移民政策的时效性和变动性较大，如需了解全新移民政策请咨询在线客服或微信电话联系我们的专业顾问。