西班牙房地产市场全方位解读，为您的海外房产购买指明方向

眼下，投资者和专家正在仔细评估西班牙加泰罗尼亚地区的独立前景和这一进程的潜在影响。与此同时，公投的混乱影响了该地区大公司的计划。在马德里和巴塞罗那官方对峙的高峰期，许多公司迅速宣布将总部从加泰罗尼亚地区迁走，正如预期的那样，房地产市场活动普遍下降。不过，官方数据似乎不错：2018年是西班牙房地产市场较好的年份之一。

尽管如此，“叛逆”的加泰罗尼亚仍然是西班牙经济的火车头，据《金融时报》(Financial Times]FDi杂志称，在2018-2019年外国投资方面，巴塞罗那是南欧较具吸引力的地区。根据首先太平戴维斯(Savills 2019]的评级，巴塞罗那(Barcelona]保留了世界上较方便科技公司发展的场所之一的头衔。

西班牙房地产市场全方位解读

一、住宅房地产市场

去年成为西班牙住宅房地产市场创纪录的一年。根据西班牙国家统计局(INE]的数据，2018年西班牙住宅物业比上一年增长了10.1%，注册交易量超过50万，这是自2010年以来的较高结果。

2018年，几乎所有自治社区的房屋销售均增长。其中的例外是巴利阿里群岛(-2.9%]。加泰罗尼亚和马德里的增长分别为4%和7.7%，低于市场平均水平。但是，从相对数字来看，加泰罗尼亚在房屋买卖交易数量上仍率先于其“对手”，并且是三个主要地区之一。

截至去年底，外国投资者对住宅房地产市场的贡献仅略高于12%(65,500笔交易]。西班牙较大的外国买家是英国人(16.6%]，其次是德国人(7.7%]，法国人(7.4%]，比利时人(5.8%]，意大利人(5.1%]和瑞典人(5%]。无论出于个人目的还是出于投资目的(例如，随后的租金]在西班牙购买房地产，无论是什么原因，外国买家都可以通过2013年实施的西班牙黄金签证计划申请居留权。根据条款，任何房地产购买金额超过500,000欧元的投资者都可以申请西班牙居留许可(无需在该州居住]。将来，还可以申请公民身份。在盈利能力方面，西班牙的房地产仍然是吸引人的资产。在持续的价格上涨(idealista估计为8.2%]的背景下，巴塞罗那和马德里的住宅房地产利润率在 4.9%至5.4%之间变化。

二、办公房地产市场

西班牙办公房地产市场在整个2018年也保持稳定。发生的主要事件之一是黑石集团以2.5亿欧元收购了巴塞罗那的Diagonal de Barcelona建筑群。这笔交易之所以重要，是因为它不仅表明了投资者对加泰罗尼亚首都的信心，而且还证明这是西班牙较大的单一资产交易。总体而言，首先太平戴维斯专家指出，大型市场参与者仍然倾向于将巴塞罗那视为欧洲初创企业，创新和技术较好的城市之一。迄今为止，总共有8.5千多家国际公司在加泰罗尼亚落户。

根据PWC房地产新兴趋势(2019]调查，受访者(率先的欧洲投资者]承认，在政治背景下，巴塞罗那办公楼市场的稳定性令人惊讶。根据普华永道，这里的收益率为5.5-6%。一些调查参与者承认，鉴于“加泰罗尼亚危机”，他们开始视察西班牙其他地区以及邻国葡萄牙及其首都。里斯本提供较高的产量，但该位置的报价有限。

三、酒店房地产市场

根据西班牙旅游部的数据，去年有超过8100万外国游客访问了该国。较受欢迎的目的地是加泰罗尼亚：该地区占总游客流量的23%以上(1900万游客]。巴利阿里(16.7%]和加那利群岛(16.6%]分别排名第二和第三。在2018年，国际和本地投资者已将 4.8B放入现有的酒店基础设施，新设施和建筑工地。根据高力国际获得的数据，投资增长为23%，主要份额(71%，3.4B欧元]由国际业务构成。北美代表成为该市场外国投资者中的先行者。其次是欧洲和亚洲。

在马德里和巴塞罗那之间的两个长期竞争中，就投资额而言，西班牙首都去年成为“赢家”。马德里酒店业的总投资流入为6.32亿欧元，而巴塞罗那仅次于2.32亿欧元。西班牙高力国际酒店集团酒店部总经理MiguelVásquez认为，巴塞罗那的投资活动已经减弱，部分原因市政府对引进新酒店的限制。由于这种情况，许多投资者采取了观望态度。瓦斯克斯在接受《 Hotel News Now》采访时分享说：“在市中心购买一间小旅馆，永远都不会空置，这可能是个好主意，但是，承办一家大型会议酒店则可能是另一回事了。” “西班牙目前的投资环境确实非常出色，但是市场势必会自我纠正。”

全球投资者对西班牙当前状况的评估仍存在分歧。加泰罗尼亚公投的政治动荡使一些市场参与者持谨慎态度，而另一些人则决定不推迟投资并能够发现新的机会。普华永道调查的参与者认为，企业并不倾向于过分夸大西班牙的局势，而投资者已经部分地接受了西班牙的局势。“我们不知道政治局势将对需求产生什么影响。我们认为这种情况不会很快得到解决。”AEW欧洲投资基金西班牙国家负责人卡斯滕?查尔内茨基(Carsten Czarnetzki]在接受采访时表示，“这是我们必须忍受的新现实。”

在预计房地产市场的发展时，专家们提醒说，房地产行业的繁荣不会永远持续下去。普华永道指出，西班牙房地产市场的急剧增长将在2019年下半年结束，重要原因是欧洲央行的政策变化。然而，虽说趋势发生了变化，但预计不会出现衰退或危机。

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