外国人热衷抢购西班牙房产，房价回升不容置疑！

由于境外投资的增长，目前西班牙房地产市场已开始复苏。从经济发展部（MinisteriodeFomento），测量机构（sociedaddetasación），公证处（Notarios）还有注册机构（Registradores）等处得到的数据也显示类似的结果。相对于国内投资人，境外投资对西班牙房地产的复苏起到了更加重要的作用。

2009年西班牙国内投资者溃不成军，本土银行面临破产，查封及资产（贷款和房地产抵押）加速贬值的形势下，境外基金和投资界大佬们对西班牙房地产偷偷地进行了抄底。

境外资本的进入，使得西班牙房地产业的运作模式更加“专业化”，类似那些邻国的地产投资运作模式，或者说更加“资本市场化”。究其原因，是因为西班牙当时对于热钱的迫切需求压倒了一切之前繁复的资本进入审查制度。这使得由境外资金组建的大量房地产投资信托基金涌入西班牙，抄底投资马德里，巴塞罗那市区的房地产后，再以相对较高的价格租赁出去，这就不难解释为什么房价之后会稳步回升，以及为什么大多数被收购的房产都在市区，并且房价租金回升得那么快。这正是因为那些房地产投资信托基金（英文：REIT，西语：SOCIMI）！

房地产投资信托基金可以看做是一种上市的基金，欧盟境内境外的投资人都可以把钱放到这个基金里，这一特点使得这些基金可以方便入股扩大其规模。并且这种地产信托基金也明文规定80%的钱要投入到市区的地产内，并赚取租金。

以下3点值得注意：

（1）房地产从个人所有到机构所持有的转变，（2）房地产建筑公司资产的清理，以及（3）境外地产基金的侵入，使得西班牙的房地产业更加资本市场化，投资风险相应降低了，运营也更加高效了。这样一来，西班牙的房地产业的结构焕然一新，跟过往有了很大的不同，并将重新成为西班牙财富增长的一大来源。

为什么呢？因为尽管过往占GDP总数21%的泡沫式增长已经不太肯能再次发生，但是目前房地产仍占西班牙GDP的10%左右。而这10%的比重是比较健康也是比较理性的，若随着经济的稳步增长，即每年2%-3%的速度，房地产也将重新成为西班牙经济增长的中流砥柱，为西班牙经济带来附加值及新的就业。

境外资金对西班牙房地产回升的重要性可以从以下数据中看出：境外资金投资西班牙建筑行业从2016年一月到三月期间超过了1.95亿欧元，尽管增长速度没有2015年同期高，但增长率也到达了4％。特别值得一提的是2014年西班牙房地产的投资额爆发式增长，达到了56.25亿欧元。2015年，房地产的投资超过了47亿欧元。

根据西班牙外贸分析数据（DATACOMEX）数据显示，住宅投资占西班牙2015年这一年总投资额234亿欧元的五分之一。而2016年首先季度数据也显示也有29.6亿欧元投资进入房地产。如果我们仔细研究一下这些主要的投资者，我们会发现大多数的地产投资者来自荷兰，卢森堡和新加坡。这就表明这些投资者大多数是地产基金，对冲基金，风险投资基金或其他SPV等机构投资者。其目的是使资产多样化，增加无风险资产的回报率(ReturnonEquity=α+β*RiskPremium)。

根据西班牙国家经济核算统计局ContabilidadNacionaldelInstitutoNacionalde

Estadística(INE)的资料显示，境外资金的涌入使得西班牙的地产固定资本显著增长。GDP相较于首先季度的经济增长率为0%的情况下，房地产建设的投资的增速却达到了37.5％，这是西班牙房地产建设投资有历史记录以来较大的一次反弹。

较后，房地产投资的加速也带动了西班牙这一领域的就业。根据社保局每月注册的就业信息数据显示，房地产经营相关业务的就业年增幅到达3.5％，房地产建设工程的就业人数的年增幅更是达到了3.7%，并将即将超过700，000人的就业人数这一界限，目前就业人数为693，000人左右。

综上所述，西班牙的房地产建设不断给境外投资人带来信心和机遇。

房地产建造行业增幅的适度放缓并不应该成为一件令人担忧的事。西班牙的地产行业从经济危机以来已经恢复得很快，目前需要一些适度的行业整合以便不再重蹈之前的覆辙。房价和新建工程的审批数量的企稳是一个很好的现象，这将使西班牙的地产行业在未来保持稳定的增长势头，以避免再次房地产泡沫。

所有这些数据和因素表明，房地产市场的涨跌跟国外投资着的信心有着密切的关系。国外投资者在西班牙购房的数量也是一个重要参考指标。根据经济发展部发布的数据，2016年首先季度每十笔房地产交易中就有两笔是海外买家投资的。

话说回来到底谁又是那些幕后的地产买手呢，谁又是那些房地产投资信托基金和建筑公司的超级大股东呢？答案就是那些境外的SpecialPurposeVehicle(SpecialPurposeVehicle，简称SPV。在证券行业，SPV指特殊目的的载体也称为特殊目的机构/公司，其职能是在离岸资产证券化过程中，购买、包装证券化资产和以此为基础发行资产化证券，向国外投资者融资)。

组建这些SPV的包括：PIMCO（PacuficInvestmentManagementCompany太平洋投资管理公司），PerryPartners（PERRYANDPARTNERS投资管理公司）,再到UBS（瑞银集团），CreditSuisse（瑞士信贷集团），Alken（ALKENMANAGEMENTANDFINANCIALSERVICES管理金融服务私人有限公司）和Blackston（黑石集团：美国著名私人股权投资和投资管理公司）等。