爱尔兰——全球地产投资中的一匹黑马！（附购房攻略）

随着爱尔兰毕业季到来，数以千计的学生和毕业生需要及时寻找合适的房源。8月初，爱尔兰都柏林共有1400处房产可供出租，但价格往往超出学生群体的预期，还要与白领、家庭和其他人群争抢房源。据daft.ie数据统计，都柏林地区租房成本已连续增长六年，截至2018年6月的租金增长率为13.4%，首都的租金现在为34%，即每月近500欧元，高于十年前的峰值。

近年，爱尔兰房产租售比、投资回报率、房价都在不断攀升，高净值人群是否应该考虑进行海外置业呢?

一、爱尔兰房产值不值得投资?

1、投资性购房，选哪里?

根据爱尔兰大型房地产商daft.ie的报告，以首都都柏林为例，租售比较高的是都柏林市中心，平均14年即可以收回房产本金。排在第二的是都柏林西郊，平均16.10年就可以收回房产本金。都柏林北部也不错，16.36年可以收回本金。

从投资回报率看，市中心排名首先，西郊排名第二，接下来就是都柏林北部。

也就是说，从纯粹的投资购房看，建议投资人优先购买都柏林市中心的房产，无论从投资回报率上看，还是收回本金的时间长度上看，市中心都是较好的选择。

2、爱尔兰房价未来走势

爱尔兰经济社会研究所(ESRI)预测，未来三年内，爱尔兰房价涨幅约为20%，这样的增速并不意味着房地产泡沫正在膨胀。

ESRI近日给出的数据显示，如果经济增长预测得以实现，且房屋供应量的问题还是得不到解决，那么从现在到2020年，爱尔兰的房价可能会大幅上涨。

该项研究将爱尔兰的房价与国际水平作了一个比较，同时将“房价收入比”和“房价租金比”也做了一个对比，较后得出了一个相对明确的结论：爱尔兰的房地产市场还没有出现过热的迹象。

ESRI表示，除非出现意想不到的重大冲击，或房屋供应量大增，否则房价还会继续攀升。

多次错过上海、北京房价暴涨，还会放过爱尔兰这匹黑马吗?——小邦

二、爱尔兰购房攻略

1、房产投资攻略

不要贪图超低价格

很多人在买房时吃亏就是吃在贪图小便宜上，尤其是在海外买房，一些小的房产项目看起来价格低廉，房子也好看。但这往往会出现如工程延期、手续杂费多或者工程质量问题等。因此，想在爱尔兰买好房，较好找个品牌开发商，即便贵点但能买个安心。

请一位经验丰富的律师

在爱尔兰买房，是需要律师全程参与的，而律师在整个房产交易过程中承担很重要的责任。比如购房合同的起草、买家购房资格的审核、买家权益的维护等等。所以一定要找有名望的律师，即便多花钱也可以，因为律师可在关键时刻帮助买家规避重大损失。

时刻关注市场动态

想要在爱尔兰买房，那就一定要关注爱尔兰的房产动态，例如，近一年来楼市的走势、爱尔兰政府的购房移民政策、哪些地方的房产更受欢迎等等都要了然于胸。就像当下，爱尔兰房价昂贵，有专家指出可能会有泡沫危机，但依然有人去买，分析好购买的原因，根据自己的实际情况认真分析。

2、购买二手房流程

看房

买方要和满意房产的中介公司联系，预约看房。

竞房

如果对房产满意，可以参加竞标，与其他中意此房产的买家竞价。

竞价成功，房产下架

房主选择中意的竞价者会通知中介，中介会告知买方，房产的状态就会变成saleagreed，也就是说该房产会被从网站和中介公司的宣传单上面拿掉，不会再给别的客户去看房。

交定金

买方需要向房产中介公司去交押金，押金一般在3000-5000欧元之间，具体的价格要取决于房产的购买价格，这个押金会在成交以后算在房款里面。签署购房意向书。(在此阶段如果买方或卖方任何一方反悔，此押金可退)。

找专业购房律师

要找一个专业的律师，要和律师签署一个你同意他代理买方的文件。把房产中介的联系方式可以交给律师，由律师和中介联系。

确认购房细节

房产中介公司收到定金后会出具一个文书，确认销售细节，具体细节里面大约包含：协商的价格，律师的身份，约定的价格，和大约的截止日期等。

土地登记证

这时卖方律师会起草并确认合同，一式两份，和所有权证书/土地登记证一起送给买方律师。

律师审核

买方律师会审核合同，和审核卖方所提供的所有权证书/土地登记证，税，房产规划书和物业(有的房产没有物业的问题)。

交定金

审核通过之后，买方会到律师事务所签署合同，并支付定金，通常为房产购买价的10%，之前所交的押金可以包含在这10%内。

交换合同

合同签署好后，买方律师和卖方律师要交换合同。

签字

买方和卖方都需要在交换好的合同上面再次签字。

有买方和卖方签字的这个合同一旦签署，就已经具有法律约束力了，也就是说，双方在签署合同之后要实际履行，一方在此阶段可以通过法律程序强制对方履行合同。在此阶段各方只有在非常特殊的情形下才可以违背已签订的合同，这时律师能够提供意见。(在此阶段一旦合同签署，所交定金都不可退)。

提交所有权请购单

买方律师必须提交所有权请购单，这是关于所有权和房产有关问题的调查表。卖方律师会对所有权请购单做出回应。买方可对房产进行检查，检查完毕后，买方可通知律师，交易进入收盘阶段。

付全款

满足所有权请购单和处理完一切问题之后，买方律师会通知买方再次来到律师事务所，买卖正式结束。买方应该确认在一个日期能够交纳购房全款。买方律师会提出一份声明，列举出完成交易所需要的钱和律师费，包括房产登记部门登记所花费用。

后续事宜

买方转全款给买方的律师，由买方律师转给卖方律师;

卖方律师收到全款后，买房律师会通知买方去中介公司拿钥匙。

3、购买新房流程

看房

一般情况下，爱尔兰开发商不直接卖房，房产会代理给相应的中介公司，客户需要联系中介公司，通过中介公司去看房。新房一般看的都是样品房，样品房里面都是有家具的。

确认样品房

如果看好样品房，就可以和中介公司确认。如果您看好的房子还没被建好，这样的情况，你可以要求建筑商对房屋内部稍微做些调整。如果您看好的房产已经建成，就不能再要求做调整了。

雇佣专业购房律师

客户需雇用律师负责代表客户处理买房过程的法律事宜，建议客户选择一名专门负责买卖房产的律师较有保障。

付部分定金

买方要支付房产大约2%的定金，由买方打款给律师，再由律师打款给开发商。签订购房意向书，此阶段定金可退还。

房产评估单签字，付剩余定金

律师会草拟一份房产评估单，房产评估单包含对于房产开发商的背景调查以及所有建筑结构皆符合当地法律的相关文件，一旦律师对于房产评估单无任何异议后，客户需要签署房产买卖合同并支付房产的10%作为定金，双方一旦签署了合同，房产交易就受到法律保护，且支付的款项不会退还。

验房，确认没有问题后付尾款

对于期房，开发商会发出“完工通知”给到律师，由律师给到客户，然后由客户进行验房。客户验房后，如果对于房产建筑质量有任何疑问，需草拟一份问题清单并告知律师。由律师与开发商接洽，并确认“问题清单”上所有的项目是否都已经完成，并给到客户。客户在确认问题清单无误后，需支付房产的尾款。

律师将尾款付给开发商，印花税给政府

客户需支付律师房产的尾款以及印花税，律师在确认所有条件及房屋情形无误后，将钱打款给开发商，由律师支付印花税给政府。

签订契据

客户必须要签订购买契据。这个文件只在交割房产时交给客户的律师，客户必须在交割之后马上在上面签字，因为政府的印花税有严格的时间限制。

后续事宜

①办理房产在土地管理局和房产注册署的相关登记事宜。这个过程需要等待政府部门完成所有流程。一般需要等待几个月甚至几年的时间才能够在官网上查到房产相关信息包括：房产证、房产地图以及具有法律效益的房产文件。

②产权和相关权益已经归属购房客户，等待完成流程只是官方系统文件的建档和保存，并不影响客户本身对于房产的合法拥有与使用。无论是否完成登记，客户都拥有对于房产的使用和处置权。

③房产产权所有者可以在申请注册完成后到官网申请在线查询电子版房产证，房产地图以及具有法律效益的房产文件需要付费：€ 5/申请一次;

④房产产权所有者可以在申请注册完成后到官网申请房产证复印件及地图的复印件，并填写邮寄地址，收件人姓名等信息需要付费：€40/申请一次;

(注：如果在landdirect.ie上有注册账户，所有查询将免费;注册该账户需要€125.详情参考：https://www.landdirect.ie/pramap.aspx/)

⑤房产证一共包含三部分内容：

A、房产的具体信息：房产所在位置，房产描述，土地注册计划预览，房产权所有人，房产以外过户记录。

B、房产注册者的信息及注意事项;

C、房产注册的其他信息：贷款、产权所有方式等;

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